Vedtekter for Linderud Borettslag II
Oversikt
3. Overføring av andel og godkjennelse av ny andelseier
5. Andelseiernes vedlikeholdsplikt
6. Borettslagets vedlikeholdsplikt
8. Pålegg om salg og fravikelse
9. Felleskostnader og pant i andelen
11. Styret, oppgaver og vedtak
13. Inhabilitet, taushetsplikt og mindretallsvern
Linderud borettslag II er et andelslag med 344
andeler som eier og forvalter eiendommene gnr. 88, bnr. 286 og 300 i
Oslo kommune, heretter kalt Borettslaget.
Borettslagets bygg består av 4 boligblokker og 10 garasjebygninger.
Borettslaget har videre til formål å delta i, organisere og forvalte andre tiltak som har sammenheng med andelseiernes bointeresser.
Borettslaget har forretningskontor i Oslo kommune.
Dersom ikke annet følger av disse vedtektene, gjelder reglene i Lov om burettslag av 6. juni 2003 med senere endringer; heretter kalt Borettslagsloven.
(® LOV 2003-06-06 nr. 39: http://www.lovdata.no/all/hl-20030606-039.html )
Andelene er på 100 -ett hundre- kroner.
Med unntak av bestemmelsene i pkt. 2.4 og 3.2 d) gjelder:
a) Bare fysiske personer kan være andelseiere i Borettslaget.
b) Ingen kan eie eller ha eierandel i mer enn 1 –en– andel.
a)
Bare personer som bor i eller skal bo i boligen kan eie en andel
sammen.
Sameie av andel ervervet ved arv fritas likevel for boplikt.
b)
Dersom flere eier en andel sammen, skal det regnes som
bruksoverlatelse
hvis en eller flere av sameierne ikke bor i boligen.
De følgende kan til sammen eie inntil 10 –ti– prosent av andelene, maksimum 34 andeler i Borettslaget, jfr. Borettslagslovens §4-2:
a) Staten, fylkeskommunen eller kommunen
b) Selskap som har til formål å skaffe boliger og som blir ledet og kontrollert av stat, fylkeskommune eller kommune.
c) Stiftelse som har til formål å skaffe boliger og som er opprettet av staten, en fylkeskommune eller kommune og selskap.
d) Andre som har inngått samarbeidsavtale med stat, fylkeskommune eller kommune om å skaffe boliger til vanskeligstilte.
En andelseier har rett til å overdra sin andel. Erververen skal godkjennes av borettslaget for at ervervet skal bli gyldig overfor borettslaget.
Borettslaget kan nekte godkjennelse hvis det er saklig grunn for det, og skal nekte godkjennelse dersom ervervet er i strid med punkt 2.
Erververen har ikke rett til å ta boligen i bruk før godkjennelse er gitt eller der er rettskraftig avgjort at erververen har rett til å erverve andelen.
Når en andel overdras har andelseiere i borettslaget, og dernest andelseiers slektninger i rett opp-/nedadstigende linje, forkjøpsrett. Borettslagets styre skal påse at de forkjøpsberettigede får gjøre denne retten gjeldende inntil 20 dager etter at søknaden/meldingen om salgsgodkjennelse kom fram til borettslaget.
a) Styret bestemmer på grunnlag av andelseiers boansiennitet hvilken søker som får overta andelen.
b) Ved lik ansiennitet avgjøres saken om nødvendig ved loddtrekning.
c) Styret kan fravike reglene om tildeling etter ansiennitet når særlige grunner tilsier det.
d) Andelseier som overtar ny andel må avhende sin tidligere andel innen ett år.
Hver andel gir enerett til å bruke en bolig i borettslaget, og rett til å benytte fellesarealer til det de er beregnet eller vanlig brukt til, og til annet som er i samsvar med tiden og forholdene.
a) Andelseieren kan ikke benytte boligen til annet enn boligformål uten styrets godkjennelse.
b) Andelseieren skal behandle boligen, andre rom og uteareal på forsvarlig måte.
c) Bruken av boligen og fellesarealene må ikke på en urimelig eller unødvendig måte være til skade eller ulempe for andre andelseiere (ref. Ordensreglene).
d) En andelseier kan med styrets godkjennelse gjennomføre tiltak på eiendommene som er nødvendige på grunn av funksjonshemming hos en bruker av boligen. Godkjennelse kan ikke nektes uten saklig grunn.
Ordensregler for Borettslagets eiendommer utarbeides av Styret, og godkjennes av Generalforsamlingen.
Andelseier kan ikke uten godkjennelse fra styret leie ut boligen til andre. Som utleie regnes alle tilfeller der andelseier overlater bruken av boligen til andre – med eller uten vederlag.
a) Med styrets godkjennelse kan andelseierne leie ut hele boligen til andre i inntil 3 -tre- år. Vilkåret er at andelseieren selv eller brukere i hans familie først har bodd i boligen i minst 1 –ett– av de siste 2 –to– årene.
b) Skal andelseieren leie boligen ut igjen etter denne regelen, må vilkåret i forrige punkt være oppfylt.
c) Andelseier som selv bor i leiligheten kan leie ut boligen helt eller delvis til andre uten godkjennelse.
a)
Godkjennelse kan bare nektes dersom leierens forhold gir saklig
grunn til det.
Godkjennelse kan nektes dersom leieren ikke kunne blitt andelseier.
b) Borettslagets svarfrist på søknad om utleie er 1 –en– måned.
c) Utleieforholdet reduserer ikke andelseierens plikter ovenfor borettslaget.
Den enkelte andelseier skal holde boligen i forsvarlig stand,
inkludert andre rom og annet areal som hører til boligen:
a) Skillevegger, listverk, innvendige dører med karmer, skap og benker.
b) Innvendige flater: Tapét, gulvbelegg, vegg-, gulv- og himlingsplater, maling.
c)
Rør (synlige og innstøpte) på baderom,
etter stoppekran / frem til sluk.
Rør på kjøkken, etter stoppekran / frem til avgrening på hovedsoil.
d) VVS-utstyr inkludert vannklosett, vask, vaskeservanter, badekar og dusjkabinett.
e)
Elektriske installasjoner fra og med sikringsskap,
inkludert kabler og ledninger, kontakter, brytere, varmekabler og apparater.
f) Veranda: Markise med tilhørende motor.
a) Vinduer
b) Oppstaking og rensing av innvendig kloakkledning inkludert vannlås/sluk og avgrening frem til Borettslagets hovedsoil.
c) Veranda: Rensing av avløpsrenner i gulv og under vinduer.
Våtrom må brukes og vedlikeholdes slik at lekkasjer og oversvømmelse unngås.
Gjeldende våtromsnorm skal følges ved oppussing og reparasjoner.
Andelseieren skal holde boligen fri for insekter og skadedyr.
Borettslaget skal varsles snarest hvis skadedyr påtreffes.
Det er forbudt å ha direkte kopling fra kjøkken- eller baderomsventilator til bygningenes avtrekkssjakter, da dette ødelegger andre leiligheters avtrekk.
Kjøkkenventilator med kullfilter og omluft er tillatt.
Vedlikeholdsplikten omfatter også utbedring av tilfeldig skade påført ved innbrudd og uvær.
Oppdager andelseieren, eller en annen bruker av boligen, skade i boligen som borettslaget er ansvarlig for å utbedre, skal borettslaget straks varsles.
Borettslaget og andre andelseiere kan kreve erstatning for tap som følge av at andelseier ikke oppfyller pliktene sine, jfr. Borettslagslovens §§5-13 og 5-15.
Borettslaget skal holde bygninger og eiendommene for øvrig i forsvarlig stand så langt plikten ikke ligger på andelseierne. Skade på bolig eller inventar som tilhører borettslaget skal Borettslaget utbedre også dersom skaden følger av mislighold fra en annen andelseier.
a) Borettslaget skal vedlikeholde felles rør, ledninger, kanaler og andre installasjoner som går gjennom boligen.
b) Borettslaget har rett til å føre nye felles installasjoner gjennom den enkelte bolig.
Borettslagets vedlikeholdsplikt omfatter også utskifting av:
a) Vinduer, herunder termoruter,
b) Radiatorer,
c) Ytterdører til boligene,
samt reparasjon eller utskifting av:
d) Sluk på bad,
e) Rør
eller ledninger som er bygd inn i bærende konstruksjoner eller sjakter,
med unntak av varmekabler og rør i oppbygget varmegulv,
f) Bjelkelag, bærende veggkonstruksjoner, utvendig tak,
g) Garasjer.
Borettslaget har dessuten ansvar for at røykvarsler og brannslange er montert i den enkelte bolig.
Andelseier kan kreve erstatning for tap som følge av at
borettslaget ikke oppfyller sine plikter, jfr. Borettslagslovens §5-18.
Andelseieren skal gi adgang til boligen slik at Borettslaget kan utføre sin vedlikeholdsplikt, herunder ettersyn, reparasjon eller utskifting.
Andelseiers brudd på forpliktelser overfor borettslaget utgjør mislighold. Som mislighold regnes blant annet manglende betaling av felleskostnader, forsømt vedlikeholdsplikt, ulovlig bruk eller overlatelse av bruk, og brudd på Ordensreglene.
Hvis en andelseier til tross for advarsel vesentlig misligholder sine plikter, kan borettslaget pålegge vedkommende å selge andelen, jfr. Borettslagsloven §5-22, 1.ledd. Advarsel skal gis skriftlig, og opplyse om at vesentlig mislighold gir Borettslaget rett til å kreve andelen solgt.
Medfører andelseierens eller brukerens oppførsel fare for
ødeleggelse eller vesentlig forringelse av eiendommene, eller er andelseierens
eller brukerens oppførsel er til alvorlig plage eller sjenanse for eiendommenes
øvrige andelseiere eller brukere, kan styret kreve
fravikelse fra boligen etter Tvangsfullbyrdelseslovens §13 (®http://www.lovdata.no/all/hl-19920626-086.html), jfr. Borettslagslovens §5-23.
Felleskostnadene forfaller til betaling den 1. i hver måned.
Styret kan endre felleskostnadene med 1 – en – måneds skriftlig varsel.
For felleskostnader som ikke blir betalt ved forfall, svarer andelseieren den til en hver tid for gjeldende forsinkelsesrente og purregebyr til borettslaget.
For krav på dekning av felleskostnader og andre krav fra
lagsforholdet har Borettslaget panterett i andelen foran alle andre heftelser.
Pantekravet er begrenset til en sum som svarer til to ganger folketrygdens
grunnbeløp på det tidspunktet tvangsdekning besluttes gjennomført.
Andelene i Borettslaget skal registreres i grunnboka, jfr. Borettslagslovens §6-1.
Til å lede Borettslaget velger generalforsamlingen, blant andelseierne og deres ektefeller/partnere, et styre bestående av:
a) Styreleder
b) 1 styremedlem med personlig varamedlem i den enkelte boligblokk
Valg skjer etter innstilling fra valgkomitéen. Benkeforslag er tillatt.
c) Styreleder velges ved særskilt valg
d) Styremedlemmene velges med personlige varamedlemmer.
Funksjonstiden er 2 år, fordelt slik at styreleder og 1 styremedlem med personlig varamedlem trer tilbake det ene året, og 3 styremedlemmer med personlige varamedlemmer det andre året.
e) Gjenvalg kan finne sted
f) Begge kjønn bør være representert i styret.
g) Styret velger nestleder og sekretær blant styremedlemmene.
a) Styreleder skal sørge for at styret holder møte så ofte som saksmengden tilsier det. Et styremedlem eller forretningsføreren kan også kreve at styret sammenkalles.
b) Styreleder og styremedlemmene har møteplikt til styrets møter unntatt ved gyldig forfall. Ved forfall innkaller styremedlemmet sitt personlige varamedlem, som da får stemmerett.
c) Styremedlemmenes personlige varamedlemmer har møte- og talerett i styrets møter.
d)
Styret skal føre protokoll over styrets saker.
Protokollen skal underskrives av de fremmøtte styremedlemmene.
a) Styret skal lede Borettslagets virksomhet i samsvar med lov, vedtekter og generalforsamlingens vedtak.
b) Styret kan ta alle avgjørelser som ikke i loven eller disse vedtektene er lagt til andre organer.
c) Styret kan treffe vedtak når minst 3 medlemmer er tilstede, og når 3 stemmer for vedtaket. Ved stemmelikhet gjør møtelederens stemme utslaget.
d) Styret skal informere andelseierne om hva som rører seg i Borettslaget, herunder saker av økonomisk og velferdsmessig betydning for medlemmene.
e)
Gjennom kunngjøring til andelseierne skal styret utlyse ledig andel
som andelseierne/andelseiernes slektninger har forkjøpsrett til.
Ledige garasjeplasser skal styret også utlyse.
f) Styret tilsetter forretningsfører og vaktmester.
Styret kan ikke uten godkjennelse fra generalforsamlingen med minst 2/3 av de avgitte stemmer, fatte vedtak om:
a) Ombygging, påbygging eller andre endringer av bebyggelsen eller eiendommene
b) Salg eller kjøp av fast eiendom.
c) Låneopptak som skal sikres ved pant med prioritet foran innskuddene.
d) Andre tiltak som går ut over vanlig forvaltning når tiltaket fører med seg økonomisk ansvar eller utlegg på mer enn 5 % -fem prosent- av de årlige felleskostnadene.
e) Andre rettslige disposisjoner over fast eiendom som går ut over vanlig forvaltning.
To styremedlemmer i fellesskap representerer Borettslaget utad, og tegner dets navn.
Styret kan gi prokura.
Den øverste myndighet i borettslaget er generalforsamlingen
Ordinær generalforsamling holdes hvert år innen 30.april.
Ekstraordinær generalforsamling holdes når styret finner det nødvendig, eller når revisor eller en tiendedel (35) av andelseierne krever det, og samtidig oppgir hvilke saker de ønsker behandlet.
a) Varsel om at ordinær generalforsamling skal holdes sendes andelseierne minst 8 uker før den holdes.
b) Forslag/saker som andelseierne ønsker behandlet i generalforsamlingen må være ankommet styret minst 5 uker før den holdes.
c) Innkalling til generalforsamling skal skje skriftlig til andelseierne med varsel på minst 8, høyst 20 dager.
d) Ekstraordinær generalforsamling kan innkalles med minst 3 dagers varsel.
I innkallingen skal de sakene som skal behandles være
bestemt angitt.
Skal et forslag som etter Borettslagsloven eller disse vedtektene må vedtas med
minst 2/3 flertall behandles, må hovedinnholdet være angitt i innkallingen.
Innstillingen til valg skal følge innkallingen.
1. Konstituering
2. Årsmelding fra styret
3. Årsregnskap m/revisor beretning
4. Spørsmål om ansvarsfrihet
5. Godtgjøring til styret
6. Innkomne forslag
7. Budsjett for neste periode
8. Valg
9. Andre saker som er nevnt i innkallingen
Andre saker enn de som er angitt i innkallingen kan ikke behandles.
Adgang til generalforsamlingen har
alle andelseiere og deres partnere,
samt forretningsfører og revisor. Andelseier kan møte ved fullmektig.
Forretningsfører og styreleder plikter å være tilstede, eventuelt ved stedfortredere.
a) Hver andelseier har 1 –en– stemme i generalforsamlingen.
b) For en andel med flere eiere kan det bare avgis 1 –en– stemme.
c) Ingen kan være fullmektig for mer enn 1 –en– andelseier.
Generalforsamlingen skal ledes av styrelederen, med mindre generalforsamlingen velger enn annen møteleder. Til å føre møteprotokollen velges 2 sekretærer. Dessuten velges 2 av de tilstedeværende andelseiere til å underskrive protokollen sammen med møtelederen.
Foruten saker som er nevnt i pkt. 12.5 i disse vedtektene, kan ikke generalforsamlingen fatte vedtak i andre saker enn de som er bestemt i innkallingen.
Med de unntak som følger av Borettslagsloven eller disse vedtektene, fattes alle vedtak av generalforsamlingen med mer enn halvparten av de avgitte stemmer.
Et styremedlem må ikke delta i styrebehandlingen eller avgjørelsen av noe spørsmål der styremedlemmet selv eller nærstående har en fremtredende personlig eller økonomisk særinteresse.
Ingen kan selv eller ved fullmektig eller som fullmektig delta i en avstemning i generalforsamlingen om avtale med seg selv eller nærstående eller om ansvar for seg selv eller nærstående i forhold til borettslaget. Det samme gjelder avstemning om pålegg om salg eller krav om fravikelse etter Borettslagslovens §§5-22 og 5-23.
Tillitsvalgte, forretningsfører og ansatte i borettslaget har plikt til å bevare taushet ovenfor uvedkommende om det de i forbindelse med virksomheten får vite om noens personlige forhold.
Generalforsamlingen, styret eller forretningsfører kan ikke
treffe beslutning som er egnet til å gi visse andelseiere eller andre en
urimelig fordel til skade for andre andelseiere eller Borettslaget.
Endringer i disse vedtektene kan bare besluttes av
generalforsamlingen med minst 2/3 av de avgitte stemmer.
·
Borettslagets vedtekter ble først vedtatt i generalforsamling 29.
august 1961,
og siden revidert i 1968, 1971, 1977, 1996, 1999, 2002 og 2003.
·
Totalrevisjon iht. ny Lov om burettslag av 6. juni 2003
er vedtatt i generalforsamling 4.april 2006, og trer i kraft fra sistnevnte
dato.
· Generalforsamlingen 29. mars 2016 vedtok ett års maksimaltid ved bytte av andel, §3.2 d).